更新日: 2018-07-05 10:00:00

不動産のお話【新築住宅を買ってはいけない人】

著者: OKWAVE非公開Q&A(公式)

編集者: OKWAVE非公開Q&A(公式)

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はじめに

Photo by OKGAIA

  • 新築購入の注意点

新築購入をお勧めできない方

資金計画を立てて、住宅ローンのシミュレーションをしてみて、自分の身の丈にあう購入価格帯が見つかったら、あなたは新築住宅と中古住宅のどちらに興味がありますか?


まずは新築住宅だったら、どのくらいの物件が買えるか気になるところでしょう。しかし、いくら住宅ローンの返済能力が現時点で十分にあったとしても、新築住宅の購入をお勧めできない方がいます。


その代表例として諸費用を除いた頭金(手付金を含む)が、少なくとも物件価格の2割以上用意できない方。なぜだかわかりますか?


たしかに、新築住宅は売主業者による瑕疵担保責任やアフターサービス等が充実しておりとても安心な上、担保物件としての適格性も高いことから住宅ローンの選択の幅もあります。また、何より住まうには快適なため、販売価格に見合った恩恵を受けることは間違いないでしょう。


しかし、新築住宅の最大の欠点は、お客様が物件の引渡しを受けた瞬間に、たった今決済したばかりの売買代金のうち五百万円から一千万円位の価値(全体の2割程度)がストーンと落ちてしまうからです。

担保割れの大きなリスク

引き渡された瞬間の新築住宅の価値の下落、どうしてそのようなことが起きるのでしょう。


新築マンションも含め新築住宅の販売価格には、販売利益はもちろん、広告宣伝費など販売に係るさまざまな経費が上乗せされています。このため、お客様がその物件の引渡しを受けたとたんにこれらの価格は一瞬で消え去り、中古物件と同様の査定方法による市場流通価格となるのです。


(それはどういうことなのかイメージがわかない方もいらっしゃると思いますが、そのような方はそうゆうものなのかな、とご理解ください。)


そこで話を戻します。


頭金を2割以上用意ができない方が、仮に5年後にどうしてもこの不動産を売却しなければならない事態が起こったとします。


どういうことが起こるでしょうか?

そうです、担保割れです。


売却価格よりローン残高が上回っているという状況です。


ローンを元利均等返済で組んでいる方は返済開始から数年間、ほとんど元金部分に返済が当てられず、多くは借入残高に対する利息の支払いに当てられています。


また、物件価格は地価が急上昇しているならともかく、営業利益や販売経費が含まれた購入時の価格を上回って売却できるということは今後一部の地域を除いては考えにくいでしょう。


したがって、借金だけが残り、再度買換えるにはかなりのハードルを乗り越えなくてはなりません。縁起でもない話で恐縮ですが、私が過去司法書士事務所に勤務していた頃、結婚と同時に新築マンションを夫婦の収入合算で手付金以外の頭金を用意できないにもかかわらず、無理やり住宅ローンを組んで購入したカップルがいました。しかし、数年で婚姻生活が破綻してしまい、やむなく売却せざるを得なくなった時、担保割れが生じてしまい、この元ご主人の悲痛な表情を目の当たりに見たのを覚えています…。


こと「不動産」に関しては身の丈以上の買い物をしないよう、くれぐれもご注意ください。

まとめ

★OKWAVEでは、宅地建物取引士、行政書士、司法書士、税理士、相続のコンサルタントなど、不動産業に精通したプロフェッショナルに無料で相談できるコンシェルジュサービス「OKGAIA」(オケガアイア)を提供しています。


不動産の売却・購入時のアドバイスにぜひ、お役立てください。すでに不動産会社等にご相談をされている方もセカンドオピニオンとしてご活用頂けます。


「OKGAIA」

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※対象地域:東京都・神奈川県
※対象不動産物件:マンション(新築分譲を除く)、戸建、土地、建物全般


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